Một cuộc thăm dò mới đây của Việt An Hòa - công ty nghiên cứu thị trường, chỉ ra trong 3 năm vừa qua, gần 80% khách mua bất động sản trên thị trường là người có ý định đầu tư, 70% trong số đó đang sử dụng đòn bẩy tài chính và có tới 30% đang sử dụng vốn vay trên 50%.
Vẫn mạnh tay “gom hàng”
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đang khiến không ít nhà đầu tư non kinh nghiệm đuối sức khi thị trường bất động sản chững lại, thanh khoản thấp, dẫn tới một làn sóng “cắt lỗ” (10-30% so với mặt bằng giá) xuất hiện thời gian qua và được dự báo tiếp tục lan rộng trong nửa cuối năm 2022.
Biến động của thị trường đang đẩy nhiều F0 đuối vốn vào thế khó, nhưng cũng mở ra cơ hội “bắt đáy” cho những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, có dòng vốn mạnh cùng mục tiêu đi đường dài.
Anh Trần Tiến Trọng (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, chỉ trong nửa đầu tháng 7, anh đã chi hơn 3 tỷ đồng để mua vào hai lô đất nền, một ở Sóc Sơn và một ở Hưng Yên. Tất cả đều có mức giá khá “hời” vì chủ đất cũ không gồng được áp lực tài chính phải "thoát hàng" để thu hồi vốn.
Trao đổi với Vnbusiness về chủ trương tăng thuế tài sản, đặc biệt là đánh thuế cao với những người sở hữu nhiều nhà đất, anh Trọng khẳng định: “Đây chưa phải là mối lo hiện hữu với những nhà đầu tư hay giới đầu cơ có dòng tiền mạnh, vì từ đề xuất đến đi vào hiện thực còn lâu”.
Nếu xét trên thực tế, niềm tin của anh Trọng không hẳn thiếu cơ sở, bởi vấn đề tăng thuế tài sản với nhà đất đã từng được đưa ra nhiều lần, diễn ra từ cách đây nhiều năm, nhưng đến nay vẫn “lỗi hẹn” và những nhà đầu cơ vẫn không ngừng kiếm bộn từ đất, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến.
Đánh thuế tài sản được kỳ vọng "nắn" lại thị trường bất động sản, nhưng khó có thể chặn được đầu cơ.
Ngay cả khi chính sách tăng thuế được áp dụng sớm, theo anh Trọng, áp lực với những nhà đầu tư có tiềm lực cũng không quá lớn, có chăng chỉ giảm đôi chút lợi nhuận. Thuế chỉ khiến các nhà đầu tư đi vay “chùn tay”, còn với người có tiền thì không thành vấn đề, bởi họ không có áp lực thanh khoản, càng để lâu thì giá nhà đất càng lên, tiền thuế so với lãi tăng là không quá đáng kể.
“Việc đánh thuế chỉ khiến giá cả tăng thêm, vì giá đất sẽ bị người bán cộng thêm thuế. Nhìn sang các mặt hàng xa xỉ khác như xe hơi, thời trang… có thể thấy giá hiện nay đắt gấp 2, 3 lần ở châu Âu, châu Mỹ do thuế nhưng người Việt vẫn mua hoặc buộc phải mua”, anh Trọng nói.
Khó chặn gom đất đầu cơ
Chủ trương đánh thuế tài sản với nhà đất, theo giới chuyên gia, là xu thế chung đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng, Việt Nam không thể đi ngược. Ở chiều hướng tích cực, việc đánh thuế từ căn nhà thứ hai trở đi sẽ góp phần tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, hiệu quả của việc đánh thuế tác động ra sao tới giá bất động sản, tình trạng đầu cơ lại là vấn đề đang gây nhiều tranh cãi. Nhiều chuyên gia cho rằng, giá cả trên thị trường được quyết định phần lớn ở quan hệ cung - cầu, thuế chỉ là một biện pháp giúp ổn định thị trường trong ngắn hạn.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, nhìn ở góc độ vĩ mô, thuế là một giải pháp tốt, giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước và góp phần điều chỉnh thị trường trong ngắn hạn 6-12 tháng hoặc 1-2 năm, nhưng không duy trì được tác động trong dài hạn. Đặc biệt, công cụ thuế sẽ không phát huy được hết tác dụng nếu nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm.
Minh chứng là ở nhiều quốc gia phát triển, việc đóng thuế tài sản không đồng nghĩa với việc chặn được tình trạng đầu cơ và giá nhà tăng phi mã. Đơn cử như tại Singapore, mức thuế tài sản ở mức cao, nhưng khi nguồn cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thu Hiền, Giảng viên Học viện Tài chính cho rằng, muốn hạ nhiệt đầu cơ nhà thì yếu tố cốt yếu là phải tăng nguồn cung, giãn dân ở những đô thị đông đúc. Mà muốn làm được điều này thì phải cố gắng đầu tư hạ tầng nhanh hơn, nhiều hơn để người dân có thể sống được ở nơi khác mà cũng có thể đi làm ở trung tâm đô thị.
Cần nhắc lại, có một thực tế dễ thấy trên thị trường bất động sản thời gian qua là khi giá nhà đất tăng, Nhà nước không thu được thêm ngân sách, mà tiền chủ yếu chảy vào túi giới đầu cơ. Do đó, đánh thuế có thể là một công cụ hữu hiệu để "nắn" lại thị trường địa ốc lành mạnh hơn.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là sắc thuế mới có giúp bình ổn thị trường, giảm giá nhà hợp lý, mang lại hy vọng thực sự cho đại đa số người dân đang "khát" nhà ở hay không? Đây rõ ràng là một “bài toán” vô cùng khó, đòi hỏi các cơ quan chức năng phải tính kỹ lưỡng để đưa ra đáp án đúng.
