HoREA: Không ít trường hợp quy hoạch đã bị điều chỉnh theo “khẩu vị” và lợi ích của nhà đầu tư

Theo HoREA, trong nhiều năm qua, Nhà nước chưa sử dụng hiệu quả "quyền năng của Nhà nước", nhất là công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để làm gia tăng giá trị sử dụng đất, vừa phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo được nguồn thu lớn, bền vững cho ngân sách.

Trên thực tế, đã xảy ra không ít trường hợp quy hoạch đã bị điều chỉnh theo "khẩu vị" và lợi ích của nhà đầu tư dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát nguồn lực từ đất đai.

Từ thực tiễn của TP.HCM cho thấy, 1ha đất nông nghiệp chỉ tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm, nhưng 1ha đất công nghiệp, thương mại, dịch vụ đô thị lại tạo ra giá trị lên đến khoảng 55 tỷ đồng/ha/năm gấp hơn 100 lần.

Do vậy, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 80/NQ-CP phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) Thành phố Hồ Chí Minh, đã cho phép chuyển đổi 26.000 ha "đất nông nghiệp" sang "đất phi nông nghiệp" , mà về bản chất là "chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất" làm thay đổi và làm tăng "giá trị sử dụng" của đất đai trong tiến trình đô thị hoá.

"Hiện nay, chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách, quy định pháp luật hiệu quả để thực hiện nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ người có đất thu hồi.

Đồng thời, Nhà nước chưa thực hiện triệt để chủ trương Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch, trong đó cần phải thu hồi cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn vốn cho phát triển, tạo quỹ đất đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội", ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, cho biết.

Ngoài ra, Nhà nước chưa thực hiện hiệu quả phương thức "đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất", thậm chí Luật Đất đai 2013 đã bỏ quy định "đấu thầu dự án có sử dụng đất", trong lúc Luật Đấu thầu 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 đều có quy định về "đấu thầu dự án có sử dụng đất".

Về "Tài chính đất đai" là một trong những vấn đề quan trọng nhất của pháp luật về đất đai nhưng công tác "thể chế hóa" còn nhiều "bất cập" nên nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Theo HoREA, cho đến nay, Nhà nước chưa ban hành "thuế bất động sản" vừa là công cụ điều chỉnh thị trường bất động sản rất hiệu quả, vừa tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Cùng đó, chưa có đầy đủ cơ chế chính sách và quy định pháp luật xử lý thỏa đáng về "chênh lệch địa tô" để "bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư" như sau: Nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước; Chưa thật đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất có đất bị thu hồi, giải phóng mặt bằng, tái định cư, đảm bảo hài hòa lợi ích, để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện gay gắt, kéo dài.

Đồng thời, chưa thật sự đảm bảo quyền của nhà đầu tư được "hưởng lợi" từ kết quả đầu tư, tạo được giá trị gia tăng trên đất từ hoạt động đầu tư, để tạo "động lực về kinh tế" và khuyến khích đầu tư làm gia tăng "giá trị sử dụng" của đất đai, từ đó khắc phục tình trạng chỉ muốn hưởng lợi không chính đáng từ "chênh lệch địa tô" thông qua các "nhóm lợi ích" hoặc "chủ nghĩa tư bản thân hữu".

"Các bất cập trên đây làm cho nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững", ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, nhận xét.