Bất động sản hút dòng tiền nhờ lợi nhuận hấp dẫn, nhiều chính sách “hớp hồn” nhà đầu tư

Tỷ suất lợi nhuận bất động sản lên tới 14%/năm

Từ đầu năm 2024 đến nay, tại thị trường Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ đặt mua sản phẩm tăng mạnh, tập trung vào dòng chung cư, thậm chí có dự án "cháy hàng" khi số lượng sản phẩm mở bán ít ỏi. Theo nhiều chuyên gia, một trong những lý do bất động sản hút dòng tiền là tỷ lệ lợi nhuận cao. Báo cáo mới đây của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, cho thấy địa ốc chính là kênh đầu tư có tỷ suất lợi nhuận cao nhất trong hai năm qua, lên tới 14%/năm. 

Cùng lúc, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, giá chung cư tăng bình quân 2 con số mỗi năm trong những năm gần đây. Yếu tố này càng củng cố niềm tin cho nhà đầu tư khi rót tiền vào phân khúc sản phẩm đang có lực cầu lớn nhất hiện nay.

Giá chung cư tăng cũng đẩy giá thuê tăng theo. Theo ghi nhận của VARS, hiện tại, giá thuê tại nhiều dự án chung cư tăng tới 40% so với giai đoạn dịch bệnh và khoảng 20% so với giữa năm 2022. Trong đó, căn hộ 1 phòng ngủ có giá thuê tăng mạnh nhất với tỷ suất lợi nhuận cao gấp đôi. 

Đơn cử, tại một số dự án ở quận Long Biên (Hà Nội), khảo sát của VARS cho thấy, căn hộ 1 phòng ngủ đang được cho thuê 7-8 triệu đồng/tháng, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm trước; căn hộ 2 phòng ngủ đầy đủ nội thất tăng khoảng 10% lên 10-11 triệu đồng/tháng. Tại quận Nam Từ Liêm, nơi có trung tâm hành chính mới Mỹ Đình, chung cư 1 phòng ngủ ở một số khu đô thị đang cho thuê khoảng 10 triệu đồng/tháng, còn căn 2 phòng ngủ dao động 14-16 triệu đồng, tăng khoảng 15%. 

Tình hình cũng nóng lên tại TP.HCM khi giá thuê chung cư tăng từ 1-3 triệu đồng/căn ở các khu vực TP. Thủ Đức, huyện Nhà Bè. Thậm chí, căn 1 phòng ngủ tại dự án mặt đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1 tăng mạnh từ 15 triệu đồng/tháng lên 20 triệu đồng/tháng khi hợp đồng cũ vừa đáo hạn, trong khi hồi đầu năm 2023, giá cho thuê vẫn ổn định, thậm chí giảm nhẹ ở một số chung cư diện tích lớn.

Các chuyên gia cho rằng, tỷ trọng lợi nhuận từ giá thuê cao và giá nhà tăng tịnh tiến là những lý do thu hút các gia đình và nhà đầu tư trẻ chuyển dòng tiền sang kênh bất động sản. Người trẻ có xu hướng đầu tư căn hộ/biệt thự/nhà phố, sau đó vận hành các mô hình kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, shop kinh doanh… để bù đắp chi phí, mang lại lợi nhuận lâu dài.

"Quan điểm căn hộ là ‘tiêu sản’ dường như đã là câu chuyện của ngày trước, hiện nay quan điểm này đã thay đổi, người mua dần nhận thấy rằng dòng sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một ‘tài sản’. Quyết định mua hiện được đưa ra nhanh hơn và việc đặt cọc cũng diễn ra nhanh hơn", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, lý giải.

Dòng tiền thông minh dịch chuyển vào nhà đất trả góp với lãi suất cố định

Bên cạnh lợi nhuận tăng cao, Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân khiến kênh đầu tư địa ốc được săn đón còn xuất phát từ việc các chủ đầu tư liên tục tung ra các chính sách bán hàng hấp dẫn và có lợi cho khách hàng.

Điển hình, Vinhomes sẵn sàng "chơi lớn" với chương trình trả góp lên tới 15 năm dành cho khách hàng mua sản phẩm cao tầng thuộc 2 dự án The Beverly (Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức), The Zenpark (Vinhomes Ocean Park 1) và sản phẩm thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2 ở phía Đông Hà Nội.

Điểm khác biệt khiến thị trường "dậy sóng" nằm ở mức lãi suất ưu đãi chưa từng có tiền lệ áp dụng cho người mua. Trong 2 năm đầu, lãi suất cho sản phẩm thấp tầng được cố định ở mức 6,5%, căn hộ chỉ 7%. Sau 2 năm, lãi suất theo thị trường nhưng với mức trần lần lượt là 8,5% và 9,5%. Trường hợp lãi suất thực tế thấp hơn, khách hàng được hưởng theo thị trường. Nếu lãi suất cao hơn mức cam kết, chủ đầu tư chấp nhận bù lỗ phần chênh lệch.

Nhà đầu tư Đức Trường (Q.Phú Nhuận, TP.HCM) cho hay, anh đang tận dụng đòn bẩy tài chính từ chính sách này để mua căn hộ The Beverly, sau đó vận hành theo mô hình kinh doanh airbnb. Anh tính toán chỉ cần bỏ ra số vốn ban đầu khoảng hơn 800 triệu đồng để vay mua căn hộ 2,7 tỷ, mỗi tháng trả khoảng 11 triệu đồng tiền lãi trong 2 năm đầu, sau đó từ năm tiếp theo trả cả gốc lẫn lãi cao nhất cũng chỉ hơn 21 triệu mỗi tháng.

"Tôi lấy ví dụ nếu lãi suất thả nổi là 10,5%/năm, tôi vẫn được hưởng mức 9,5% có nghĩa chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất tương đương hơn 1,6 triệu đồng mỗi tháng. Chưa kể, lãi suất thả nổi thậm chí có thể cao hơn, lên tới 13-14%/năm, khi đó, mức hỗ trợ mà tôi được hưởng còn lớn hơn rất nhiều. Đây là điều chưa từng xảy ra trên thị trường", anh Trường phân tích.

Với chính sách này, Vinhomes giúp người mua loại bỏ hoàn toàn nỗi lo lãi suất thả nổi. Việc có khung lãi vay trần cố định cũng giúp người mua nhà an tâm, chủ động kế hoạch chi trả mà không lo ngại mất thanh khoản khi lãi tăng cao. Không chỉ vậy, chính sách trả góp còn giúp nhà đầu tư tối ưu được dòng tiền và tối đa được lợi nhuận khi có thể đa dạng kênh đầu tư, khoản đầu tư từ nguồn vốn sẵn có.

"Giả sử với số vốn 3 tỷ đồng, tôi chỉ có thể đầu tư 1 căn hộ. Nhưng khi tận dụng chính sách của Vinhomes, tôi có thể cùng lúc sở hữu tới 3 căn hộ để đưa vào kinh doanh, giúp nhân 3 lợi nhuận", anh Trường bổ sung.

Các chuyên gia nhận định, đà giảm thanh khoản của thị trường bất động sản đã dừng lại và năm 2024 này, chu kỳ phục hồi sẽ diễn ra nhanh chóng. Vì thế, nhà đầu tư, người mua đang ráo riết tận dụng các chính sách đột phá như chương trình trả góp của Vinhomes để kịp sở hữu những sản phẩm chất lượng, giàu tiềm năng trước khi thị trường thiết lập mặt bằng giá mới.